序：
在万达广场进入开封的这两年里，闲暇时间探访40余座万达广场和金街，力求展示国内最强商业的现状。万达在这两年里，大规模进军轻资产，也使轻资产的万达广场被吃瓜群众调侃为“假万达”。我们应该感谢那些与万达合作的轻资产开发商，是他们把万达带了进来。最后，顺祝：开封万达广场，2018年9月28日盛大开业。
（开封万达广场效果图）
这一年，先后看了一些万达广场和万达金街。大概包括河南、山东、江苏、安徽、湖北、陕西、甘肃、青海、上海等几个省份和直辖市，大概包括郑州、洛阳、安阳、平顶山、三门峡、新乡、焦作、徐州、淮安、盐城、泰州、合肥、蚌埠、阜阳、武汉、西安、兰州、西宁等一些城市，大概见过万达开业前后、去百货后万达业态升级、金街租售并举、金街商业活动、万达周年庆和节假日庆典等等。
在我去过的这些万达广场里，重资产占据绝大比例，轻资产相对较少。近年来，万达将会持续布局三四线城市，形式采取投资类和合作类两种，且合作类轻资产占比越来越多。在最近一次演讲中，万达掌门人提到，未来10年，将万达广场发展到1000个左右，这意味着它将会覆盖国内90%以上的城市。从目前万达方面的数据来看，开业满一年的万达平均年客流量达到2000万人次，即使随着万达广场持续下沉三四线乃至五线城市，年店客流量也将会达到1300-1500万人次。那么，对于轻资产合作类形式的开发商来讲，万达品牌的号召力依然具备万达之前所宣传的，万达广场就是城市中心，万达无处不繁华。
对于商业，有三个核心指标是最重要的，即客流，收入，租金。对于万达广场来说，前两项是商户的，后一项是万达的。对于金街来说，前两项是金街商户的，后一项是金街业主的。对于开封这座城市来讲，万达将于2018年开业，那么在此之前，通过参观40个万达广场和金街，重点调查了3个方面的数据，即：万达和万达金街展现出来的现状；万达和万达金街的业态；万达和万达金街的租金。
湖北·武汉
（武汉万达分布图）
在万达的布局里，武汉算是重镇，有包括万达广场全国旗舰店之称的汉街万达广场，有“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”万达楚河汉街，有万达集团华中区域代表项目之一武汉万达中心，有二代万达代表作江汉路万达广场，也有创造金街销售奇迹的菱角湖万达广场·菱角湖金街。未来，万达计划在2到3年里继续在武汉投资新建6座万达广场，目前已经拟定的选址区域有东西湖区、江夏区、洪山区等。
（武汉·万达楚河汉街）
武汉万达楚河汉街，长1.5公里，十大快时尚品牌齐聚首，六大中国之最，中国商业第一街。汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。“汉街”的作用仿佛就是第三代产品中室内步行街的功能扩展，不仅是连接各大主力店的灵魂通道，更是各大功能区域的互动枢纽！而且从“汉街”的内部规划中我们可以看出，其“大而全”的市场定位实质上没有根本的变化，此次更是有意将以往舍弃的最高端部分消费人群包含进来，打造成为覆盖最高档消费到中低端消费的全阶层消费商业体。武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为a+，a，a-，b+，b等几个等级,中央文化区是全国唯一的a+级别。可以说，万达把第三代产品的各项业态和功能做到了极致，特别是把娱乐功能中的电影拆分成为独立的电影文化公园和汉秀剧场颇具创造力和胆识；同时突破第三代产品的功能范围，将旅游及文化功能植入，形成更为完整城市生态系统，这才是真正意义上的“造城”概念。
（武汉·万达楚河汉街人流分布简图，根据考察当天绘制，快时尚+餐饮区，人流最为密集）
在楚河汉街的中部，是汉街万达广场。总面积13万平方米，汇聚了国内外近200个知名品牌，集国内外知名箱包手袋、服装服饰、珠宝手表、精品超市、精品家电、高级餐饮、高端ktv、超级玩家游乐场、imax影院等为一体，单体建筑业态最全，购物体验最具文化气息的高端购物中心，是全国万达广场中的一号旗舰店。外立面使用抛光不锈钢和雪花石实现动态效果；内设金厅、银厅；中庭以漏斗形的天窗将顶部和地面相连。
（武汉·汉街万达广场）
菱角湖金街共有商铺379个，多为两层，占地面积4.9万方，布局成环形。一环围绕万达大商业主体，二环与一环平行由中心广场相连，环绕写字楼和住宅，最外环则环绕外围住宅修建，属住宅楼底商。2010年12月开业至今，经过7年的运营，目前金街客流量基本上维持在2-3万人之间。
（武汉·菱角湖金街）
菱角湖金街采取全部对外销售的模式进行操作（不委托管理），导致小业主们各自为政，没有系统的规划定位，引进品牌良莠不齐，商户经营现状参差不齐。为此，万达方面为尽力改善金街购物环境，辅助做引导性招商。比如后期在金街上增设“美食城”，将小型餐饮作为补充业态集中起来，协助阿迪、耐克进驻金街等，让经营境况部分改善。
（武汉·菱角湖金街·周五，小雨到中雨）
武汉·万达中心餐饮美食街，依托写字楼，万达公馆，主要客群为写字楼办公客群，万达公馆常住客群。餐饮业态为主，餐饮占比80%，为提升金街东侧人气（西侧为主入口），选取中间位置设置美食广场，引入美团等外卖，并设置外卖停车处，在临街道路打通美食广场入口，从而拉动东侧部分人气。在业态方面，东侧部分主要为以服务休闲等业态，包含教育，美容，网吧等。单店面积使用大。沿街另有社区底商，包含老舍茶馆入驻。足以证明万达公馆的豪宅地位。本项目近距长江。
（武汉·万达中心餐饮美食街，周五，小雨到中雨，上午10点）
江苏·徐州
（大年初三，徐州云龙万达广场）
近两年，常去徐州，约有八九次，有1/3顺路看了万达，有1/3顺路看了苏宁。目前，徐州商业销售额最高的商场依然是金鹰，作为彭城商圈超10亿级别的商场，在徐州已有十余年的历史。未来将会被体验式更强，定位轻奢的2017年开业的苏宁广场取代。在此之前，徐州真正意义上的第一座成熟的大型城市综合体是云龙万达广场，这也是万达布局徐州的第一座。第二座万达广场，位于徐州南，高校云集+30万常住居民，区域内中高端消费需求无法满足，直到铜山万达出现。铜山万达的出现，也标志着徐州的商业中心逐渐形成了“淮海路及彭城广场-云龙万达-铜山万达”三足鼎立的格局。可以说，万达的出现，一定程度上改变了区域的现状，这也是万达的能力。未来徐州，将会出现第3座、第4座万达广场，其中第3座万达广场也是轻资产，中川地产和万达集团共同投资建设，谓之中川万达广场，定位为区域家庭全生活购物中心。
（徐州·中川万达广场效果图）
（大年初三，徐州·云龙金街）
徐州云龙万达广场，包含写字楼、soho公寓、金街、大商业、住宅。徐州云龙金街，作为贯穿徐州万达广场开业前后的主要销售产品，首次入市期均价25000元/㎡，售价范围在16000—33000元/㎡，面积105-220㎡。万达广场开业前后，售价范围在22000-45000元/㎡，最后推出徐州地铁1号线庆丰路出站口压轴商铺。徐州云龙万达金街，招商业态涵盖餐饮美食、甜品烘焙、创意礼品、早教培训、咖啡酒吧、个性服饰、发型艺术、金融商务、生活配套等，定位为彭城休闲第一街。
（徐州·铜山万达·南门金街，开街前半年）
作为后起之秀的徐州铜山万达，尤其是在颜值方面完全超越了云龙万达。彼时探访，南门金街尚未开街，多数店家仍在最后装修。铜山万达金街，房源面积一层70㎡起，单价35000-40000元/㎡，二层100㎡起，单价18000-20000元/㎡。在铜山万达开业期间，给予一平米的售价优惠。尤其是在万达开业期间，涌入的客流，将是最好证明万达金街铺与其它商铺不同的最有效的方式。判断一条商业街是否繁华，关键的因素就是人气。依托万达，金街自然不用为人气发愁，加上包含麦当劳，红跑车等品牌餐饮店入驻。也证明了商管团队的科学管理，能够有效协助业主快速招商。
（徐州·铜山万达开业期间·南门金街宣传广告）
安徽·蚌埠
（安徽·蚌埠万达广场·蚌埠金街）
蚌埠万达金街作为全国万达广场面积最大的室外步行街，总面积达到7万平方米，店铺数达到700余个，背靠大商业，与室内步行街紧密连接，共有3个互通主通道。在商管方面，蚌埠万达金街租赁服务部由专业招商团队组成，为承租商户免费提供专业的“蚌埠万达金街”项目定位分析、经营业态规划；意向租铺的定位、业态、铺面分隔和租赁条件等租赁咨询；商铺装修规范培训、商铺设计专业审核、商铺进场装修手续办理；开业后的日常经营管理培训指导、新开业和培育期企划推广指导。
（蚌埠金街）
在一个三四线城市，蚌埠万达金街的体量是相当可怕的，无论对于商铺的销售，招商，运营都是难度巨大。蚌埠万达金街，一期为蚌埠金街，二期为珍珠坊。一期围绕万达大商业，二期围绕酒店、写字楼，住宅区。一期金街的主力业态依然是餐饮，围绕万达大商业布局，客流自然不断，也符合购物中心是吃出来的定律。未来，随着体验式业态增加，体验式业态占比增高，金街反而会成为大商业餐饮品牌外溢的首选之地。二期与一期一路之隔，显然不会有这么幸运。珍珠坊和蚌埠金街的入口处，包括zoo coffee和几大品牌餐饮店加持，临近酒店写字楼的珍珠坊入口处，也有婚礼体验式会所，洗浴中心等业态进驻。那么，最为尴尬的便是处于两者之间的商铺，显然餐饮如果继续做主力业态，很难吸引万达大商业的客群，毕竟大部分客群都在蚌埠金街消化掉了，除餐饮外，还要引入服饰、休闲娱乐、社区服务等业态。
（蚌埠金街二期·珍珠坊）
除了金街，再简单聊下公寓。考虑到万达持续发力三四线，且已合作类的轻资产为主，对于合作类的开发商来讲，在自持万达广场靠租金收益的前提下，那么为了降低风险，必将依靠其他产品缓解现金流。那么在可以充当现金流产品的里面，住宅是不必说的，除了它，还会有金街，公寓等。万达的公寓，多半是以插蜡烛的形式，和万达连在一起。考虑到万达的选址，故万达公寓的出租率还是有保证的。加上近年来，民宿、长租公寓异军突起，整层公寓被改造成民宿、酒店的概率也越来越高。
（蚌埠万达公寓）
安徽·合肥
（合肥万达茂）
合肥目前有3个万达广场，1个万达城（含万达茂）。笔者前去探访的时候，瑶海万达还未开业。瑶海万达广场是万达集团全国第152家广场，安徽省第8座万达广场，也是继合肥包河万达广场、天鹅湖万达广场之后，在合肥打造的第三座万达广场，为万达集团第3代体验式商业综合体的升级版。合肥万达茂垂直四层，是万达集团第四代超大商业体，总面积达到18.8万方，地下一层是著名的庐州汇创意主题街区以及永辉精品超市，一楼是服饰、生活精品以及体验馆，二楼是主要经营服饰、儿童业态和体验，三楼是美食。
包河万达广场，是万达集团进驻合肥的第一个万达广场，为2010年四个a级店之一，是万达广场的旗舰项目，更是万达少数建在市中心老城区的项目，素有含着金钥匙之称。与包河万达广场同期开业的包河金街，在定位上各有侧重。如果说，包河万达是奢侈品集聚的地方，那么包河金街的定位就显得时尚亲民，这样的搭配定位也使得万达广场和万达金街持续双赢，共同吸纳全城的不同层次的客群，满足全客层消费。
（安徽·合肥包河万达金街）
包河金街的一个看点是，大品牌商家直接购买商铺。如，以耐克、邦威、七匹狼361°等为首的知名商家纷纷在此购置金街商铺，约4000平方米的金街端头铺被自持经营者——星光珠宝果断买走。包河金街品牌商家自营店约占30%，这也是有别于一般商业街的一大特点。在定位方面，一楼除了一些自持经营的品牌形象店外，更多引进一些精致餐饮类品牌，二楼则以餐饮和体验式业态为主。
（合肥万达的合肥烤鸭很不错）
陕西·西安
2017年11月16日，陕西省和万达集团签订全面战略合作协议，万达将在以往投资基础上再次新增投资1030亿元，包含1座万达城和在宝鸡、咸阳等10个市新建设19座万达广场。此前的2008年到2016年8年间，万达已经在西安投资建设了李家村万达广场、民乐园万达广场、大明宫万达广场和正在建设中的万达西安one（西安one·高新万达广场已于2017年开业）。
（西安万达one，170万㎡国际都会中心）
大明宫万达广场，是万达集团全国重点百货退租改造的首个旗舰项目，是顺应消费趋势升级的一次大动作。大明宫万达广场锦绣未央改造从场景、主题、业态、动线等各个方面对广场现有品牌进行补充与升级，引入了大量深得消费者欢迎的餐饮、体验、运动、教育培训等全新消费品类，如：万达宝贝王早教、海底捞、千家粗粮王、苏宁红孩子等，25000+平方品牌业态升级，打造全新生活体验区，1-5层不同风格体验区域，广场外部�...